Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB adalah pajak yang dikenakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh seseorang atau badan. Bagi pemilik rumah, PBB menjadi kewajiban tahunan yang tidak boleh dilupakan, karena pajak ini terbit setiap tahun dan harus dibayar sebelum jatuh tempo. PBB yang dibayar menjadi salah satu sumber pendapatan asli daerah (PAD) yang membiayai pembangunan infrastruktur, pendidikan, dan kesehatan di daerah. Artikel ini menjelaskan apa itu PBB, bagaimana cara menghitungnya, serta cara mengecek dan membayarnya.
PBB terbagi dua: PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan PBB Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB-P3). PBB-P2 dikelola oleh pemerintah kabupaten/kota melalui Badan Pendapatan Daerah (Bapenda/BPPRD) dan dikenakan atas rumah, tanah, serta bangunan lainnya di wilayah tersebut. Sejak 2011 untuk wilayah perkotaan dan 2014 untuk perdesaan, pengelolaan PBB-P2 diserahkan kepada pemerintah daerah. PBB-P3, yang mencakup lahan perkebunan, hutan, dan tambang, tetap dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak di tingkat pusat.
Dasar Perhitungan PBB
Dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu nilai rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bila tidak ada transaksi, NJOP ditentukan dari perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti. Sebagian NJOP tidak dikenai pajak (NJOPTKP), dan besarnya ditetapkan oleh pemerintah daerah. Pajak yang terutang dihitung dengan rumus: PBB terutang = tarif PBB dikali NJKP. NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak, yaitu persentase tertentu dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP, dengan besaran antara 20 persen hingga 100 persen sesuai peraturan daerah. Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5 persen. Tarif dan persentase NJKP yang berlaku di tiap daerah dapat berbeda-beda karena ditetapkan melalui peraturan daerah.
Contoh Perhitungan PBB
Sebagai contoh ilustrasi, misalkan sebuah rumah memiliki NJOP tanah dan bangunan sebesar Rp300.000.000. Pemerintah daerah menetapkan NJOPTKP Rp10.000.000 dan NJKP sebesar 40 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Maka, NJKP = (Rp300.000.000 dikurangi Rp10.000.000) dikali 40 persen = Rp116.000.000. Bila tarif PBB yang ditetapkan daerah adalah 0,2 persen, maka PBB yang terutang adalah 0,2 persen dikali Rp116.000.000 = Rp232.000 per tahun. Angka-angka ini hanyalah ilustrasi; tarif, NJOPTKP, dan persentase NJKP di daerah Anda dapat berbeda dan tertera pada SPPT.
Baca Juga: Cara Membuat Anggaran Belanja Bulanan agar Gaji Tidak Cepat Habis
Cara Mengecek Tagihan PBB
Setiap tahun, pemerintah daerah menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang memuat NJOP, tarif, jumlah pajak terutang, dan batas waktu pembayaran. SPPT biasanya disampaikan melalui ketua RT/RW, kelurahan, atau dapat diambil di kantor Bapenda. Bila SPPT tidak sampai, wajib pajak dapat mengecek tagihan melalui laman atau aplikasi pajak daerah masing-masing, atau datang langsung ke kantor Bapenda dengan membawa nomor objek pajak (NOP) dan KTP. Beberapa daerah juga menyediakan layanan cek PBB melalui aplikasi layanan publik daerah. Catat NOP Anda dengan baik, karena nomor ini tetap sama setiap tahun dan dipakai untuk setiap pengecekan maupun pembayaran berikutnya.
Cara Membayar PBB
Pembayaran PBB dapat dilakukan melalui berbagai kanal: ATM, mobile banking, dan internet banking bank daerah maupun bank nasional; gerai minimarket dan kantor pos; loket pembayaran resmi daerah; serta aplikasi atau marketplace yang bekerja sama dengan pemerintah daerah, misalnya melalui kode QRIS. Saat membayar, siapkan nomor objek pajak (NOP) yang tertera pada SPPT agar pembayaran tercatat pada objek yang benar. Simpan bukti pembayaran, karena status PBB yang lunas sering menjadi syarat dalam transaksi jual beli tanah dan rumah, pengajuan kredit, maupun pengurusan balik nama sertifikat.
Baca Juga: Perencanaan Keuangan Keluarga: Anggaran, Dana Darurat, dan Proteksi
Jatuh Tempo, Denda, dan Keberatan
Batas waktu pembayaran PBB ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah dan tercantum pada SPPT; umumnya jatuh pada akhir September atau akhir Desember. Pembayaran yang melewati jatuh tempo dapat dikenai denda administratif sesuai peraturan daerah setempat, sehingga sebaiknya bayar sebelum batas waktu. Bagi pemilik tanah atau bangunan yang tidak berpenghuni atau sedang tidak dipakai, kewajiban PBB tetap berlaku selama objek pajak tersebut terdaftar atas nama Anda. Bila Anda merasa jumlah pada SPPT tidak sesuai, misalnya NJOP terlalu tinggi, Anda dapat mengajukan keberatan kepada Bapenda dalam waktu 3 bulan sejak SPPT diterima, dengan menyertakan bukti pendukung seperti sertifikat tanah, IMB, atau dokumen penilaian.
Penutup
Membayar PBB tepat waktu adalah bentuk kepatuhan terhadap kewajiban sekaligus kontribusi untuk pembangunan daerah, karena penerimaan PBB dipakai untuk membiayai layanan publik di wilayah Anda. Dengan memahami cara menghitung, mengecek, dan membayarnya, kewajiban tahunan ini menjadi mudah dikelola dan tidak menimbulkan denda.
Sumber: Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah; Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah; Direktorat Jenderal Pajak (DJP), https://www.pajak.go.id, diakses 7 November 2026.
