Investasi properti berupa rumah kontrakan masih menjadi pilihan banyak orang Indonesia untuk memperoleh penghasilan pasif. Namun, sebelum membeli properti untuk disewakan, ada satu hal penting yang wajib dihitung: return sewa atau rental yield. Angka ini menunjukkan seberapa besar penghasilan sewa yang dihasilkan properti dibandingkan dengan nilai atau biaya perolehannya, sehingga investor dapat menilai apakah sebuah properti layak dibeli atau tidak.
Rental yield adalah indikator utama untuk menilai pendapatan properti relatif terhadap nilai investasinya. Indikator ini mengukur tingkat pengembalian kas dari sebuah properti, sehingga sering dipakai sebagai alat banding antarproperti maupun dengan instrumen investasi lain. Artikel ini menjelaskan cara menghitung return sewa rumah kontrakan secara sederhana, berdasarkan panduan edukasi properti yang kredibel.
Foto: Expect Best / Pexels
Rumus Menghitung Return Sewa Rumah Kontrakan
Rumus dasar rental yield cukup sederhana: rental yield sama dengan pendapatan sewa bersih dibagi nilai properti atau biaya perolehan properti, lalu dikalikan 100 persen untuk mendapatkan angka persentase. Pendapatan sewa bersih adalah pendapatan sewa tahunan dikurangi seluruh biaya operasional, seperti biaya pemeliharaan, pengelolaan properti, asuransi, dan pajak.
Dengan rumus ini, dua properti dengan harga sewa yang sama bisa memiliki yield yang sangat berbeda bila biaya operasional dan harga belinya berbeda. Karena itu, menghitung return sewa tidak cukup hanya melihat besarnya sewa bulanan, melainkan harus memperhitungkan seluruh biaya yang dikeluarkan selama setahun.
Contoh Hitungan Return Sewa (Ilustrasi)
Contoh berikut ini adalah ilustrasi hitungan, bukan janji hasil. Misalkan sebuah rumah kontrakan dibeli seharga Rp500 juta. Rumah itu disewakan Rp3 juta per bulan, sehingga pendapatan sewa tahunan mencapai Rp36 juta. Dalam setahun, pemilik mengeluarkan biaya pemeliharaan Rp3 juta, biaya pengelolaan Rp1,5 juta, asuransi Rp500 ribu, dan pajak Rp1 juta, sehingga total biaya operasional Rp6 juta.
Pendapatan sewa bersihnya adalah Rp36 juta dikurangi Rp6 juta, yaitu Rp30 juta. Rental yield-nya adalah Rp30 juta dibagi Rp500 juta, dikali 100 persen, sehingga hasilnya 6 persen per tahun. Artinya, dalam contoh ini, properti menghasilkan pengembalian kas sebesar 6 persen dari nilai investasinya setiap tahun, sebelum memperhitungkan kenaikan nilai properti itu sendiri.
Baca Juga: Cara Menyiapkan Dana Pendidikan Anak lewat Reksa Dana
Baca Juga: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Cara Cek dan Bayar
Faktor yang Memengaruhi Return Sewa
Ada tiga faktor utama yang memengaruhi besarnya return sewa. Pertama, tingkat pendapatan sewa, yang ditentukan oleh lokasi, kondisi rumah, dan permintaan sewa di kawasan tersebut. Properti di dekat kampus, kawasan industri, atau pusat perkantoran umumnya lebih mudah disewakan dengan harga yang kompetitif.
Kedua, biaya operasional. Semakin besar biaya pemeliharaan dan pengelolaan, semakin kecil pendapatan bersihnya. Ketiga, nilai properti atau harga perolehan. Membayar terlalu mahal untuk sebuah properti akan menekan yield, sehingga sulit mencapai target pengembalian yang diinginkan. Karena itu, harga beli yang sesuai adalah fondasi utama investasi properti sewa.
Berapa Return Sewa yang Ideal
Tidak ada angka tunggal yang berlaku untuk semua properti, tetapi ada patokan yang umum dipakai. Properti umumnya dipandang sebagai kelas aset dengan risiko dan imbal hasil menengah. Yield dianggap menarik bila setara atau lebih tinggi dari instrumen berisiko rendah seperti obligasi pemerintah, karena investor perlu mendapat kompensasi atas risiko tambahan yang ditanggungnya.
Selain itu, imbal hasil total properti tidak hanya berasal dari sewa. Imbal hasil properti merupakan gabungan dari rental yield dan kenaikan nilai properti atau capital appreciation. Sebuah properti dengan yield moderat tetapi berada di kawasan yang berkembang pesat bisa tetap menarik bila nilai jualnya naik dari tahun ke tahun.
Strategi Meningkatkan Return Sewa
Ada beberapa strategi untuk meningkatkan return sewa rumah kontrakan. Pertama, memperoleh properti tepat dengan harga yang sesuai, karena harga beli yang terlalu tinggi sulit dikompensasi oleh sewa. Kedua, mengoptimalkan pendapatan sewa lewat pengelolaan yang efektif, misalnya menjaga rumah tetap terawat, merespons penyewa dengan cepat, dan meminimalkan masa kosong antarpenyewa.
Ketiga, meningkatkan efisiensi operasional, antara lain dengan mengurangi biaya yang tidak perlu dan memakai teknologi hemat energi, seperti lampu LED atau peralatan listrik yang efisien. Perawatan rutin yang terjadwal juga dapat mencegah kerusakan besar yang biayanya jauh lebih mahal di kemudian hari.
Risiko Investasi Properti Sewa
Investasi properti sewa juga memiliki risiko yang perlu dipahami. Rumah bisa kosong tanpa penyewa selama beberapa bulan, penyewa bisa menunggak, dan biaya perbaikan tak terduga bisa muncul sewaktu-waktu. Nilai properti juga bisa stagnan atau turun bila kondisi kawasan memburuk. Selain itu, properti bukan aset yang mudah dicairkan: menjual rumah membutuhkan waktu dan biaya transaksi yang tidak kecil.
Karena itu, sebelum memutuskan membeli rumah kontrakan, hitunglah return sewa dengan jujur, siapkan dana cadangan untuk masa kosong dan perbaikan, serta pelajari kondisi kawasan tempat properti berada. Investasi properti yang baik dimulai dari hitungan yang cermat, bukan dari sekadar mengikuti tren.
Sebagai langkah awal, buatlah daftar sederhana sebelum membeli: harga properti, perkiraan sewa bulanan di kawasan tersebut, dan perkiraan biaya tahunan. Hitung rental yield dengan rumus di atas, lalu bandingkan dengan beberapa properti lain di kawasan yang sama. Bila yield terlalu rendah atau banyak biaya tersembunyi, jangan ragu untuk mencari properti lain. Keputusan yang diambil berdasarkan hitungan akan jauh lebih tenang daripada keputusan yang diambil karena takut kehabisan.
Sumber:
Colliers Indonesia — Rental Yield: Cara Hitung & Maksimalkan Untung Properti — https://www.colliers.com/id-id/countries/indonesia/cmis/rental-yield-properti
